观望3年，上海私企业主严美琪终于下定决心买房。她看中了静安区“静鼎安邦”的一套四室两厅，那房子的价位着实不低，268平米要卖到450万，她一咬牙拿出460万准备“速战速决”，没想到就在签约的当口遭遇“爆单”（卖家或买家违约导致交易失败）。

　　7月2日，房东临时加价，讲定的450万变成“不到480万不卖”。房东愿意补偿严的损失，之前讲定的1万订金一分不少全额赔付。从看房到签约，再到全额赔付，全过程不过5天，严美琪大呼“看不懂”。

　　无奈之下，严只能求助中介为其“扫楼”，但结果同样不能遂她心愿。“7月12日，我们在静鼎安邦帮她找到一套500万的房子，没想到电话过去房东要价变成550万……7月20日，我们又找了套550万的房子，电话过去又变成610万了——这都是在20天之内发生的事情。”上海我爱我家房屋租赁置换有限公司业务经理渠福琴在接受记者采访时，这位“老房产”也直呼“看不懂”。

　　后来了解的情况是，7月2日，严美琪遭遇的那套“不到480万不卖的”房子，7月2日到7月5日“3天涨50万”——50万的收益和1万的损失，房东当然有自己的盘算。

　　诸多业内人士评价，上海楼市重新转变为卖方市场，“到处是排队，哪里都有人抢房”。

　　“简直是全民搏傻。”分析人士向记者作了这样的比喻。

　　房价飞涨

　　公开资料显示，上海房价3月止跌回升，4月重现排队买房，5月开始大涨。

　　“一些楼盘涨了50%也不止。”根据中原地产出具的一份统计单表明，4月上海房价环比涨幅0.9%，5月环比涨幅1.96%，6月份的环比涨幅3.52%。

　　尽管官方数据指出，上海楼市的涨幅已进入全国倒数几名，但假设把上海和北京作一个横向比较的话，会发现，目前在上海的中心城区，3万一平米的楼盘并不难找，而在北京，每平米2.3万就可以买到华贸国际公寓了。

　　这就是上海——国际大都市、全国楼市的领头羊。

　　上海房地产均价早已高企万元，经过几个月的连续上涨，目前在徐汇、长宁等中心区，除去一些公房或者小户型外，已经很难找到总价200万元以下的次新房了。

　　是什么驱动房价“疯牛”狂奔不止？

　　9月5日到9月10日，记者采访了多位业内人士，得到了如下两种解释：一是供应减少、二是自住者放弃观望。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄在接受记者采访时表示：我们发现从4月份开始，上海商品房供应量大幅下降，每星期只有40万平米，而同期的成交量达到60万平米，供需比是3比2，去年同期供需比是1比1，今年3月份供需也基本平衡。

　　关于供不应求，业界普遍认为是开发商捂盘，上海一家开发商向记者辩解，作为商人我们当然首先是逐利，事实上我们目前自己也不知道应该如何定价，好像卖多高都有人接盘，为了避免踏空利润，“我们只能采取少量多次供应的方式”。

　　“为了捂盘，一些开发商开盘时不打广告，不宣传。”上海房产之窗研究部经理黄炜炜在接受记者采访时表示。据她了解，一些开发商还会人为制造紧张，就譬如之前积累500名客户，等到实际开盘时只推出250套房源，这就导致一半客户买不到房，“于是就要抽号，就要抢房”。

    “据我们估算，目前上海的购房者中，有8成是前几年观望的自住需求者。”渠福琴表示，根据中介的工作流程，在和客户接洽时首先要询问购房原因，“是自住还是投资，如此，中介公司才可以确认购房者的迫切性”。

　　关于自住者放弃观望，上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为，调控多年下来，上海房价并未“止涨”，如此就形成了一致预期——上海房价“只涨不跌”，在此号召下，投资者、自住客纷纷入市，合力推高房价。其次，由于股市热度不减，相当多的炒股者获利颇丰，一些人因为牛市赚到“首付”，还有一些不堪股市高位的人选择从股市抽离买房为安。

　　“当然，我们还不能说股市推高了楼市。”杨红旭说。

　　政策软肋

　　“所谓的卖方市场，就是有钱也买不到房。”

　　渠福琴告诉记者，7月份，我爱我家平均每月每家店面的“爆单量”都有2到3单，占每家店每月总业务量的1/3。其中原因，主要是卖方违约、临时加价或者单方面取消交易。渠认为，房价增速太快改变了卖家的预期，对于个人来说，也怕“踏空利润”。

　　杨红旭也认为，目前上海的房地产市场已经完全颠倒过来，“去年是小户型吃香，现在是大户型更加热销；以前是中心城区的楼盘紧俏，现在就连上海人所排斥的‘乡下’——外环外的楼盘，也有相当多的人趋之若鹜。数据显示，上半年上海外环外商品房平均成交价格涨幅达到9.04%”。

　　尽管价格居高不下，但上海人的买房热情并未下降，数据显示，今年前6个月，上海商品房的总成交(行情论坛)量比去年同期高出23.3%，达到1290.3万平米。其中，商品住宅的成交量高达1046.4万平米，比去年同期增加22.9%。5、6月份，上海商品房成交量更是创下历史新高。

 　“对于获利者来说，就仿佛别人的血汗钱是从天上掉下来一般。”

　　一位业内人士评价道：“在目前，你很难准确判断上海楼市，疯狂以至于像个巨大的‘赌场’。”

　　问题是，这样的热度是否可以持续？楼市过山车能否软着陆？政策在此又将如何动作？

　　据报道，2007年5月24日，上海卢湾区房地产交易中心贴出公告，称自即日起，对二手房出售强征20%的个人所得税。知情人士透露：“当时这只是一个通知书的形式，通知书上也没有盖卢湾区房地产交易中心的章，并且这个通知一张贴出来当场就被人撕掉。”戏剧性的是，5月25日晚，上海市地税局发出紧急通知，称“现行的个人住房转让所得税政策没有发生变化”。

　　这一进一退之间，凸显出政策左右为难。业内人士向记者表示，有关部门所担心的是，“征税”会对高房价火上浇油，之前的经验表明，卖家会把税负压力转嫁到买家，导致房价短时间大涨。

　　上海市房地产资源管理局一位不愿透露姓名的官员日前在接受相关媒体采访时感叹：“实际上，留给房地产主管部门政策操作的空间已经非常有限。”

　　近日上海市房地资源局下发了《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》，根据房地资源局公布的调控细则，商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平米，并应制定分批上市计划。此外，严格控制开发企业申请预售至开盘销售的时间。根据规定，区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后3到10个工作日内相关项目必须对外开盘销售。

　相当多的业内人士对以上政策能否对房价产生实质效果抱有怀疑。薛建雄表示，上海楼市当前上涨的主要原因是由于稀缺的住宅土地供应和旺盛的住房需求之间的矛盾，税收政策不容易达到预期的效果。

2007-09-16 07:48  来源：华夏时报